治蜀兴川重在历行法制
时间:2011-02-10 作者:省政府法制办

四川省人民政府法制办公室
四川省住房和城乡建设厅
关于举办《四川省物业管理条例(草案)》立法听证会的公告

  《四川省物业管理条例(草案)》(以下简称《条例》)已经起草完毕。为了充分听取民意,协调各方利益,全面收集意见、提高立法质量,省政府法制办与省住房和城乡建设厅拟举行《条例》立法听证会,欢迎社会各界人士报名参加。现就有关事宜通知如下:

  一、举行听证会的时间和地点

  听证会拟于3月下旬在成都市举行,时间、地点另行通知。

  二、报名参加听证的联系方式

  电子邮箱:fzb2009@sina.com

  电话:86605107  86604374   

  公民和单位均可报名参加听证会,发表意见。以个人名义参加听证会的,请于2011年3月10日前将姓名、工作单位、联系方式等发送到电子邮箱或者电话告知;以单位名义报名参加听证会的,请于2011年3月10日前将单位名称、参加人姓名、职务、联系方式等发送到电子邮箱或者电话告知。

  三、听证会不收取任何费用。

  附件:1、听证会主要议题

          2、《条例》草案全文


                       二〇一一年二月十日


附件1

四川省物业管理条例听证会议题

  一、物业用房是为小区配套建设的,可视为小区必备基础设施,由开发商计入开发建设成本,交付使用时一并提供。是无偿还是有偿提供给物业企业使用?新建的物业服务用房、议事活动用房等的配置是否应当按下规定的面积配置?

  草案第十二条规定:“新建物业管理区划内,应当按照下列规定配置物业服务用房:

  (一)建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰,并不得少于80平方米;

  (二)配置物业服务企业或其他管理人用房和业主委员会,其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30平方米;

  (三)物业服务用房具备水、电等基本使用功能,且位于地面建筑部分不低于50%”。

  二、新建物业实行质量保修金制度是否有必要?科学合理?

  草案第二十七条规定:“新建物业实行质量保修金制度。

  建设单位应当在新建物业交付前,按照物业建筑安装总造价3%至5%的比例,一次性向设区的市物业管理行政监管部门设立的帐户交存物业质量保修金。

  建设单位购买了工程质量责任保险的,所承保物业可不交存物业质量保修金。

  通过住宅性能认定的物业,建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低”。

  三、交钥匙后房屋长期空置未入住的,需要交物业服务费已有价格主管部门的规定,闲置物业缴纳服务费是否应当、合理?

  草案第六十四条规定:“已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。已交付的物业,物业服务费由业主承担,建设单位与业主另有约定的除外。

  物业交付后长期空置的,其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定”。

  四、规划车位、车库的使用,应当首先满足业主停车的需要,是《物权法》及最高人民法院司法解释明确了的。对已满足业主停车需要的前提下有空余的,应当允许出租给业主以外的第三人。但出租后,如业主购买了车辆,业主的停车需要无法得到满足,这时如何处理?是规定一个较短的租赁期?还是把业主买车的这个事实作为解除该租赁合同的成就条件。

  草案第七十三条规定:“机动车停放位在优先满足业主停车需要的前提下有空余的,可以临时出租给建筑区划外的单位、个人”。

  五、听证代表提出的其他社会关注的有代表性的问题。

 

附件2

四川省物业管理条例

(代拟稿)

  第一章  总则

  第二章  前期物业管理

  第一节  建筑区划

  第二节  配套建筑与附属设施设备

  第三节  前期物业管理

  第四节  建设单位的保修责任

  第三章  业主、业主大会与业主委员会

  第一节  业主 

  第二节  业主大会筹备组

  第三节  业主大会

  第四节  业主委员会

  第四章  物业服务

  第一节  物业服务企业

  第二节  行业自律

  第三节  物业服务内容与合同

  第四节  物业服务收费

  第五章  物业的使用与维护

  第一节  一般规定

  第二节  住宅物业的装饰装修

  第三节  车库与车位的使用

  第四节  专有部分的维护

  第五节  共用部位及共用设施设备的维护

  第六节  专业经营设施设备的维护

  第六章  社区物业管理与旧住宅区物业管理

  第一节  社区物业管理

  第二节  旧住宅区物业管理

  第七章  法律责任

  第八章  附则
 
  第一章  总则

  第一条 为了规范物业管理和服务活动,改善公众的居住生活和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》,结合四川实际,制定本条例。

  第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护建筑区划内的环境卫生及相关秩序的活动。

  第三条 本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

  第四条 物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

  第五条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

  市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

  城管执法、城乡规划、建设、财政、民政、价格、公安、消防、市政公用、环境保护、工商、水利、园林绿化等有关部门按照各自职责,依法实施对物业管理的监督。

  第六条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。

  社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

  第七条 县级以上人民政府应当制定扶持政策,采取措施,推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务,促进物业服务行业发展。

  鼓励采用节能、环保的新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

  第二章 前期物业管理

  第一节 建筑区划

  第八条 建筑区划的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。但该建设项目内已按规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的,在明确附属设施设备管理、维护责任、不影响功能使用的情况下,可以分别划分为独立实施物业管理区域的建筑区划。

  凡影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能使用的,不得分割划分实施物业管理的区域。

  第九条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产开发项目核准或备案文件、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料,向项目所在地县(市、区) 房地产行政主管部门申请登记实施物业管理区域的建筑区划。

  根据本条例第八条规定需要,将建设项目分割独立实施物业管理的,房地产行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内,在征求街道办事处、乡(镇)人民政府的意见后进行划分登记,并告知开发建设单位。开发建设单位应当将划定的建筑区划向物业买受人明示。

  第十条  确需调整建筑区划实施物业管理的,由区(市)县房地产行政主管部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居民委员会,按照本条例第八条的规定,结合当地社区的布局,拟定调整方案,经各相关建筑区划业主大会分别同意后进行划分;尚未设立业主大会的建筑区划,由全体业主共同决定。

  业主大会或者全体业主决定前款事项的,应当经该建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  尚未划分建筑区划的,应当按照前款比例征得相关业主同意后,按照本条第一款规定执行。

  第二节  配套建筑与附属设施设备

  第十一条 建筑区划内的各类配套建筑与设施设备,应当严格按照国家和省有关住宅建筑区划规划、建筑设计规范和工程建设强制性标准进行建设。

  建筑区划内的配套建筑应当验收合格后方可依法办理权属登记,并不得擅自改变用途。未经验收或验收不合格的,应由开发建设单位按要求进行整改完善。

  第十二条  新建建筑区划内,开发建设单位、工程设计单位应当按照下列规定设计配置物业服务用房:

  (一)物业服务用房建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰,并不得少于80平方米;

  (二)配置物业服务企业或其他管理人用房和业主委员会议事活动用房,其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30平方米;

  (三)物业服务用房具备水、电等基本使用功能,且位于地面建筑部分不低于50%。

  物业服务用房配置不符合前款规定的,城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证前,应当要求建设单位作出修改。

  第十三条 按照规划要求在住宅建筑区划内配套建设的会所、幼儿园的归属,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先为业主提供服务。

  第十四条  新建住宅建筑区划机动车停放库(位)与住户数的最低比例执行国家规定的标准,没有明确规定的由城乡规划行政主管部门确定。

  鼓励开发建设单位投资建设住宅建筑区划内机动车停放库(位),具体办法由省价格行政主管部门会同省建设行政主管部门制定。

  第十五条 住宅建筑区划内的专业经营设施设备,由专业经营单位负责建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工,并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。住宅建筑区划内专业经营设施设备归专业经营单位所有。

  专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

  第十六条 住宅建筑区划内专业经营设施设备,由业主大会决定移交给专业经营单位,专业经营单位接收的具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定。

  第十七条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任,按照与业主签订的服务合同服务到最终用户,保证服务质量。

  各级人民政府和建设、供电等有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理,督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。

  第十八条 建筑区划内封闭运行的太阳能利用、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备,属于相关业主共有,但由经营单位投资经营的除外。

  第十九条 城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时,应当就住宅建筑区划配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准等作为重要内容。

  第二十条  本省实行新建住宅小区交付使用监管制度。新建住宅建筑区划内建设工程竣工验收合格后,其附属设施设备应当具备下列条件后,方可同步交付使用:

  (一)住宅生活用水已接入城市、镇乡自来水公共供水管网,并供水到户;

  (二)住宅用电按照供电企业的供电方案,纳入城市供电网,不得使用临时施工用电;

  (三)住宅的雨水、污水排放纳入城市、镇乡公共雨水、污水排放系统。确因现实条件所限需采取临时性排放措施的,应当经建设、水利、环保部门审核同意,并确定临时排放的期限;

  (四)住宅区所在区域已被公共燃气管网覆盖的,完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接。住宅区所在区域拟规划实施公共燃气管网的,完成住宅室内燃气管道的敷设,并与燃气供应企业达成接入协议;

  (五)住宅区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全防范设施设备按设计规范配置到位;

  (六)住宅区与城市道路或者公路之间有符合标准的连接道路;

  (七)按照规划要求配套建设完成教育、医疗保健、环卫、邮政、农贸市场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施。住宅建设工程因分期建设,上述设施尚未建成的,应当有配套设施建成交付使用的时限承诺文件;

  (八)水、电、气最终用户贸易计量装置(一户一表)已按规范安装配置,共有部分独立计量装置符合要求;

  (九)按照规划要求完成住宅区内的园林绿化建设;

  (十)按照本条例规定和建筑设计规范完成住宅区内配套物业服务用房、停车库(位)、信报箱、空调器外机和冷凝水排放管位置的配置;

  (十一)住宅建设工程分期建设的,已建成的住宅周边场地清洁、道路平整,与施工工地有明显有效的隔离措施;

  (十二)法律、法规规定的其他条件。

  个人建造的自住房屋不适用前款规定。

  第二十一条  新建住宅小区交付使用前,开发建设单位应当向市、县(市、区) 房地产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案,并提供新建住宅建设工程竣工验收文件和本条例第二十四条第二款所列附属设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。

  第三节 前期物业管理与物业交付

  第二十二条  开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含下列内容:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)临时管理规约;

  (三)建设项目规划总平面布局图;

  (四)建筑区划划分意见书;

  (五)物业共有部分清册;

  (六)房屋使用说明书。

  前款第(一)、(二)、(六)项应当参照示范文本拟定。

  第二十三条  开发建设单位在办理商品房销售许可时,应当向房地产行政主管部门提交包含下列主要内容的前期物业管理方案:

  (一)临时管理规约样本;

  (二)选聘物业服务企业的证明文件;

  (三)前期物业服务合同。

  第二十四条  在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前,开发建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业,提供前期物业服务。

  建筑物总面积在5万平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划,应当采用公开招投标方式。

  第二十五条  有下列情形之一的,可以采用协议方式选聘:

  (一)因涉密、保密或者国家安全事项有特殊要求;

  (二)住宅建筑区划房屋总建筑面积低于3万平方米;

  (三)投标人少于3个。

  符合前款第(一)项规定的,开发建设单位应当提交有关部门的证明资料,并向房地产行政主管部门备案;符合前款第(二)项或者第(三)项规定的,应当报市、州房地产行政主管部门核准。

  第四节 建设单位的保修责任

  第二十六条  建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。

  建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担,并签订委托合同,向物业服务企业支付相应的报酬。

  第二十七条 新建物业实行质量保修金制度。

  建设单位应当在新建物业交付前,按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例,一次性向设区的市物业管理行政监管部门设立的帐户交存物业质量保修金。

  建设单位购买了工程质量责任保险的,所承保物业可不交存物业质量保修金。

  通过住宅性能认定的物业,建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。

  第二十八条 建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经县(市、区) 房地产行政主管部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。

  第二十九条 物业工程质量保修期限届满后,建设单位履行了法定保修责任的,房地产行政主管部门应当将相应的物业质量保修金本息余额在10个工作日内退还建设单位。

  第三十条 物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理的具体办法由省建设、财政行政主管部门制定。

  第三章 业主、业主大会与业主委员会

  第一节 业主

  第三十一条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改(临时)管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第三十二条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守(临时)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守建筑区划内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第三十三条 (临时)管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。

  (临时)管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主,由业主委员会督促其交纳,并可以在建筑区划内的显著位置予以公示;管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束。

  第二节  业主大会筹备组

  第三十四条  同一建筑区划内,符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议,设立一个业主大会:

  (一)专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上;

  (二)首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20%以上。

  业主总人数在100人以内且经全体业主一致同意,决定不设立业主大会的,由业主共同履行管理职责。

  第三十五条  符合本条例第三十四条第一款规定条件之一的建筑区划,其开发建设单位应当书面报告县(市、区)房地产行政主管部门。报告应当包含下列相关文件资料:

  (一)建筑区划划分意见书;

  (二)业主名册;

  (三)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证;

  (四)房屋建筑竣工验收合格及附属设施设备交付使用备案证明;

  (五)物业服务用房配置证明;

  (六)住宅物业保修金交存证明;

  (七)建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集证明;

  (八)其他必要的文件资料。

  第三十六条  县(市、区) 房地产行政主管部门应当在接到本条例第三十五条规定的报告之日起5个工作日内,抄送街道办事处、乡(镇)人民政府。开发建设单位未及时书面报告的,业主可以向县(市、区) 房地产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府提出设立业主大会的书面要求。

  街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起15个工作日内组织业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。

  第三十七条 筹备组由5人以上单数组成,由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

  筹备组应当自成立之日起十日内,将其成员名单和工作职责在建筑区划内进行书面公告。

  第三十八条 筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

  (五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前,在建筑区划内公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

  筹备组应当自成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。

  第三节 业主大会

  第三十九条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)选聘、解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;

  (六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)决定建筑区划内的其他物业管理事项。

  第四十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见、网络投票以及业主大会议事规则规定的其他形式;会议表决采取记名投票的方式;会议可以引入公证机制。

  采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在建筑区划内公告。

  业主大会可以建立鼓励业主参与业主大会会议投票的激励机制,具体由业主大会议事规则约定。

  不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数,由管理规约规定。

  第四十一条 建筑区划内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

  第四十二条  业主大会会议由业主委员会负责召集,每年至少召开一次。

  有下列情形之一的,业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定,组织召开业主大会临时会议:

  (一)发生重大事故或紧急事件,需要及时处理;

  (二)五分之一以上的业主就物业管理共同事项书面提议;

  (三)业主委员会委员缺额人数超过委员总数三分之一,或者业主委员会主任委员、副主任委员全部辞职、离任;

  (四)其他依业主大会议事规则需要召开业主大会临时会议的情形。

  业主委员会不依法、依约履行召开业主大会会议职责的,区(市)县物业管理行政监管部门应当责令其限期召开;逾期不召开的,街道办事处、乡(镇)人民政府可以组织业主召开业主大会会议。

  第四节 业主委员会

  第四十三条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由5人以上单数组成。业主委员会委员应当由建筑区划内的业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。

  业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员,主任、副主任可以兼任执行委员。

  执行委员负责业主委员会的日常事务工作,经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

  第四十四条 业主大会依法设立之日起30日内,业主委员会应当向县(市、区) 房地产行政主管部门或当地街道办事处、乡(镇)人民政府提交下列资料备案:

  (一)业主大会设立事项登记表;

  (二)经业主大会会议表决通过的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (三)表决结果统计;

  (四)经选举产生的业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况;

  (五)业主名册及其他资料。

  业主大会设立事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起15日内,依照本条规定重新记录备案。

  业主委员会违反法律法规以虚假资料取得备案的,区(市)县房地产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府应当撤销备案,责令业主委员会限期改正并在建筑区划内公告。

  业主委员会应当将备案情况告知物业服务企业或者其他管理人,并在建筑区划内公告。

  业主对业主大会设立备案资料有异议的,应当依据管理规约、业主大会议事规则的约定进行处理。

  业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、业主委员会委员发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内重新备案。

  第四十五条 业主委员会应当按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定召开业主委员会会议。经主任委员或三分之一以上委员提议,应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当作书面记录,由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。

  召开业主大会、业主委员会会议应当告知所在社区居民委员会,并听取其意见。

  第四十六条  业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会任期届满仍未换届改选的,区(市)县物业管理行政监管部门应当责令其限期改正;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)人民政府可以组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

  第四十七条  业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内,前业主委员会委员应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。

  业主委员会委员资格届内终止的,应当在终止之日起5日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

  第四十八条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格:

  (一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;

  (二)拒不履行委员职责的;

  (三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;

  (四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;

  (五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

  第四十九条  经业主大会决定,可以从下列渠道筹集专项用于业主委员会开展工作的经费:

  (一)全体业主共有部分物业经营收益;

  (二)全体业主共同交纳;

  (三)业主自愿捐赠等其他合法方式。

  工作经费归全体业主共有。业主委员会应当妥善保管并定期书面公告其收支情况,并接受业主大会、业主的监督。

  第五十条 业主委员会可以直接向业主收取物业服务费,并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业;业主委员会直接向业主收取物业服务费的,物业服务企业应当予以协助。

  业主对物业共有部分使用所产生收益的分配,由业主大会决定;未作决定的,主要用于补充专项维修资金,也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。

  第五十一条 业主委员会应当定期在建筑区划内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况;业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的,还应当将物业服务费的收支情况予以公告。

  第四章 物业服务

  第一节 物业服务企业

  第五十二条 房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。

  物业服务企业应当向市州、县(市、区)物业管理行政监管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

  第五十三条 物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得无合同约定强制物业服务企业代收、垫支有关费用和提供无偿服务。

  第二节 行业自律

  第五十四条  物业管理社团组织应当加强行业建设,建立行业服务、协调、激励和惩戒等机制,促进物业管理业科学、规范、和谐发展,负责制定并监督实施物业服务规范,促进物业服务企业依法、诚信经营,并组织物业服务行业从业人员的业务培训,调解行业内部争议等。

  第五十五条  在本省行政区域范围内受聘提供物业服务的物业服务企业和从事物业服务的人员,可以自愿参加工商注册地或备案所在地的物业管理社团组织。

  第五十六条  物业管理社团组织应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员的行业自律性监管,建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。对违反法律、法规规定和行业规范,侵害业主合法权益的,应当要求其改正;情节严重的,应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责,同时向市、县物业管理行政监管部门备案,并向社会公告。

  受到公开谴责的物业服务企业,一年内不得参加物业服务招标投标,业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。受到谴责的物业服务从业人员,物业服务企业一年内不得聘用其从事物业服务工作。

  第三节 物业服务内容与合同

  第五十七条 物业服务内容主要包括下列事项:

  (一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

  (二)公共园林绿地的维护;

  (三)公共区域环境卫生的维护;

  (四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

  (五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

  (六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

  (七)物业服务档案和物业档案的保管;

  (八)其他物业管理事项。

  第五十八条 业主委员会经业主大会授权,代表业主与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

  物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

  物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

  物业服务合同签订后,业主有权进行查询。

  物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起10日内,向县(市、区) 房地产行政主管部门备案。

  第五十九条 解除或者终止物业服务合同,应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当提前60日通知。

  物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出交接事宜,并履行下列交接义务:

  (一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

  (二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

  (三)移交物业服务用房;

  (四)清算预收、代收的有关费用;

  (五)法律、法规规定的其他事项。

  物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的,不得无故阻扰或擅自撤离建筑区划或者停止物业服务。

  第六十条  物业服务企业或者其他管理人承接建筑区划的物业服务时,应当对建筑区划内共有部分及其相应的档案进行查验,发现共有部分与原施工图设计文件不符或者有质量安全问题的,应当书面告知开发建设单位、业主委员会;并按照有关法律法规的规定,与开发建设单位或者业主委员会达成处理办法。

  开发建设单位、业主委员会应当予以配合;承接查验中确认的问题,相关责任人应当及时整改。

  第六十一条  物业服务企业或者其他管理人应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

  物业服务企业或者其他管理人应当自办理移交手续之日起30日内,持相关资料向县(市、区) 房地产行政主管部门备案。

  第四节 物业服务收费

  第六十二条 物业服务收费按不同物业的使用性质和特点,实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费,实行政府指导价;其他物业的物业服务收费,实行市场调节价。

  实行政府指导价的,市州、县价格主管部门应当会同房地产行政主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度,并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

  物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以另行约定。

  第六十三条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。

  第六十四条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。已交付的物业,物业服务费由业主承担,建设单位与业主另有约定的除外。

  物业交付后长期空置的,其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

  第六十五条 物业服务企业违反规定及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝。

  物业服务企业依约履行义务的,业主应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。

  第六十六条 供水、燃气、供电、有线电视、通讯、宽带数据传输等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。

  物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,应当根据约定向专业经营单位收取报酬,不得向业主收取手续费或加价收费等额外费用。

  专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

  第六十七条  供水、燃气、供电、有线电视、通讯、宽带数据传输的使用付费按下列规定执行:

  (一)单一业主使用的由该业主承担;

  (二)部分业主共同使用的,由使用人共同分摊;

  (三)全体业主共同使用的,由全体业主分摊;

  (四)物业服务企业或者其他管理单位使用的,由使用单位承担;

  实行户表贸易合同的,应当抄表到户,按表计费。

  第五章 物业的使用与维护

  第一节 一般规定

  第六十八条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和(临时)管理规约的规定,不得有下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;

  (二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;

  (三)侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;

  (四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;

  (五)随意堆放、倾倒垃圾、杂物等违反城乡容貌环境卫生规定的行为;

  (六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

  (七)占用消防通道、封堵出入口通道等违反消防管理规定的行为;

  (八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;

  (九)法律、法规和(临时)管理规约禁止的其他行为。

  物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的,应当予以劝阻、制止,并报告有关部门。

  第六十九条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守(临时)管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观。

  业主利用屋面安装太阳能利用等设施的,不得破坏屋面或主体结构,影响房屋安全,物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。

  业主所在区域有实施垃圾分类收集规定的,应当按照要求倾倒垃圾。

  第七十条 业主出租房屋的,应当告知业主委员会和物业服务企业,并向辖区公安派出所备案。

  业主不得违反法律、法规和(临时)管理规约,将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的,应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请,并根据《中华人民共和国物权法》的规定,经有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门申请办理。

  第二节 住宅物业的装饰装修

  第七十一条 业主或者物业使用人委托装饰装修过程中产生的建筑垃圾,由装修人负责清理并承担费用。委托物业服务企业清理的,应当约定清理的费用。

  业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主、物业服务企业。物业服务企业不得收取装饰装修进场服务费。

  第七十二条  物业服务企业应当向业主或物业使用人告知相关注意事项和禁止事项,并依约做好相关监督与服务工作,但不得违规收取费用。对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主不得拒绝和阻碍,发现有违法违规行为的,应当及时劝阻并报告城乡规划、建设、房地产行政主管部门。

  第三节 车库与车位的使用

  第七十三条  建筑区划内停放车辆,不得占用消防通道,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。机动车停放位在优先满足业主停车需要的前提下有空余的,可以临时出租给建筑区划外的单位、个人。

  第七十四条  利用物业共有部分设置机动车停放位的,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。

  业主大会决定收取场地使用费的,可以委托物业服务企业或者其他管理人收取,并支付一定比例的报酬。业主对机动车辆有保管要求的,可以与物业服务企业或者其他管理人另行约定。

  第四节 专有部分的维护

  第七十五条 物业保修期届满后,业主专有部分的养护、维修,由业主负责。

  业主专有部分出现危害安全、影响容貌观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时,业主或者物业使用人应当及时养护、维修,相邻物业业主应当提供便利。

  第七十六条 业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

  第五节 共用部位及共用设施设备的维护

  第七十七条 物业保修期届满后,建筑区划内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任,由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业承担。

  共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备,由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定,按照特种设备管理法律、法规的有关规定,委托专业服务单位负责维护、保养。

  第七十八条 住宅物业和住宅建筑区划内的非住宅物业的业主,应当按规定将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和省建设、财政主管部门的规定执行。

  其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金。

  第六节 专业经营设施设备的维护

  第七十九条 住宅建筑区划内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

  专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主应当予以配合。

  第八十条 专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

  专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从专项维修资金中列支。

  第六章 社区物业管理与旧住宅区物业管理

  第一节 社区物业管理

  第八十一条  街道办事处、乡(镇)人民政府的社区管理机构,具体指导、协调物业管理的有关工作。

  第八十二条 房地产、城管执法、公安、城乡规划等部门应当建立违法行为投诉登记制度,并在建筑区划公布联系人姓名和联系方式,对违法行为及时作出处理。

  第八十三条 实行物业管理联席会议制度。

  物业管理联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集,由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、房地产行政主管部门参加。

  联席会议主要协调下列事项:

  (一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

  (二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;

  (三)建筑区划内发生的突发事件;

  (四)物业管理与社区管理的衔接和配合;

  (五)需要协调的重大物业管理纠纷事项。

  第八十四条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的,应当自行协商解决;协商不成的,可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解,也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

  第八十五条 有关部门、单位在建筑区划内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动,业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

  第二节 旧住宅区物业管理

  第八十六条 市、县(市、区)人民政府对已建成交付使用,但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区,应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。

  旧住宅区的范围,由设区的市、县(市、区)人民政府划定。

  旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金,由政府承担;开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件,其建设支出由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。法律法规对投资责任另有规定的,从其规定。

  第八十七条 旧住宅区改造整治中,经有利害关系的业主同意,在规划许可的情况下,可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营,经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

  改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用,改造整治后仍由其给予补助。

  第八十八条 旧住宅区改造整治完成后,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理,可由社区居民委员会组织实施。

  第八十九条 未建立专项维修资金制度的旧住宅区,业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金;物业服务企业可以根据物业服务合同约定,代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的,主要用于补充专项维修资金。

  第七章 法律责任

  第九十条 违反本条例规定的行为,法律、法规已作出处罚规定的,按照其规定执行;法律、法规未作出处罚规定的,按照本条例的规定执行。

  第九十一条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由市、县房地产行政主管部门予以处罚:

  (一)物业服务企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,处以三千元以上一万元以下的罚款;

  (二)物业服务企业擅自撤离建筑区划、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的,处以五万元以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销其资质证书;

  (三)建设单位未依法交存物业质量保修金的,责令限期改正;逾期未改正的,处以十万元以上三十万元以下的罚款。

  第九十二条 违反本条例规定,专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的,由市、县(市、区)人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

  第九十三条 业主或者物业使用人违反本条例第六十八条、第六十九条规定的,由县(市、区) 房地产行政主管部门或者其他有关部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以两千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的,应当依法承担民事责任。

  第九十四条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,市、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第九十五条 城乡规划、建设、房地产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中,有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)在进行建设工程规划审批和设计审查时,未就住宅建筑区划配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准作出强制要求的;

  (二)未按照本条例规定对住宅建筑区划综合验收、交接进行监管的;

  (三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;

  (四)挪用物业质量保修金和专项维修资金的;

  (五)未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的;

  (六)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的;

  (七)其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。

  第八章 附则

  第九十五条 业主自行管理物业的,参照本条例的有关规定执行。

  第九十六条 本条例自2011年   月   日起施行。


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